STJ reconhece validade da taxa de fruição de lote e da multa por desistência em contratos pós-Lei do Distrato

Decisão consolida a aplicação da Lei 13.786/2018 e reforça a segurança jurídica nas rescisões de compra e venda de imóveis.

Introdução

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou importante entendimento para o direito imobiliário: é válida a cobrança da taxa de fruição de lote, ainda que o terreno não esteja edificado, em contratos firmados após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018).

A decisão, proferida pela Quarta Turma, também confirmou a possibilidade de reter valores pagos pelo comprador desistente, respeitados os limites legais. Assim, a taxa de fruição de lote e a multa contratual podem ser aplicadas de forma cumulativa, garantindo equilíbrio entre o direito de arrependimento do consumidor e a segurança jurídica das empresas vendedoras.

O caso analisado pelo STJ

O processo teve origem em contrato de compra e venda de um lote urbano celebrado em 2021, no valor de R$ 111.042,00.
O comprador, após pagar R$ 6.549,10, desistiu do negócio e buscou a restituição integral dos valores.

A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de fruição, alegando que o imóvel permaneceu à disposição do adquirente.
O comprador, inconformado, ajuizou ação questionando as deduções.

Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconheceram a legalidade das retenções, decisão mantida pelo STJ, que reafirmou a aplicação plena da Lei do Distrato.

A Lei do Distrato e a base legal da taxa de fruição de lote

A relatora, ministra Isabel Gallotti, destacou que o contrato foi celebrado após 2018, já sob o regime da Lei 13.786/2018, que alterou a Lei 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).

Com essa mudança, a lei passou a prever expressamente o direito de rescisão contratual (distrato) e as consequências econômicas dessa opção.
Entre as previsões, está a possibilidade de retenção:

• Cláusula penal de até 10% do valor atualizado do contrato;
• Taxa de fruição de lote de até 0,75% sobre o valor atualizado, conforme o artigo 32-A, inciso I.

A ministra ressaltou que a Lei do Distrato afastou a antiga jurisprudência que proibia a cobrança da taxa de fruição quando o imóvel não era efetivamente utilizado.
Agora, a taxa de fruição é legítima mesmo sem edificação, pois corresponde à indisponibilidade do bem e à oportunidade perdida pelo vendedor.

Fundamentos da decisão do STJ

Em seu voto, a relatora afirmou que não houve qualquer violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), uma vez que o contrato previa devolução parcial com descontos permitidos por lei.

Segundo Gallotti:

“O contrato previu a devolução das quantias pagas com os descontos previstos na lei vigente à época de sua celebração. Se nada há a restituir, é porque o valor pago não foi suficiente para cobrir a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites legais.”

Com isso, o STJ consolidou o entendimento de que a taxa de fruição de lote é compatível com o sistema de proteção ao consumidor, desde que respeitados os percentuais e limites da Lei do Distrato.

A evolução jurisprudencial taxa de fruição de lote

Antes de 2018, o STJ não autorizava a cobrança da taxa de fruição de lote em terrenos não edificados, justamente pela ausência de previsão legal e de uso efetivo.

Contudo, com a promulgação da Lei 13.786/2018, esse raciocínio foi superado.
O novo texto legal estabelece que o loteador ou incorporador pode reter valores relativos à fruição do imóvel com ou sem edificação, evitando que o comprador desista livremente sem arcar com os custos que o negócio gerou ao vendedor.

Essa mudança representa um avanço no equilíbrio contratual, pois reduz litígios e oferece maior previsibilidade às partes.

A função econômica da taxa de fruição de lote

A taxa de fruição de lote tem natureza compensatória. Ela indeniza o vendedor pelo tempo em que o bem ficou indisponível no mercado e impedido de gerar receita.

Não se trata, portanto, de penalidade arbitrária, mas de ressarcimento proporcional ao período de posse ou expectativa de posse do comprador.
Além disso, a cobrança é limitada a 0,75% do valor atualizado do contrato, o que reforça seu caráter moderado e legalmente delimitado.

Impactos práticos taxa de fruição de lote

Para incorporadoras e loteadoras:

• Consolidação da segurança jurídica nos distratos;
• Possibilidade de incluir taxa de fruição de lote e multa em conformidade com a lei;
• Redução de litígios e previsibilidade financeira.

Para consumidores e compradores:

• Maior responsabilidade ao firmar o contrato;
• Necessidade de compreender que a desistência tem custo;
• Atenção aos percentuais previstos em contrato e à leitura prévia das cláusulas de distrato.

Para a advocacia: taxa de fruição de lote

• Atualização de modelos contratuais e pareceres jurídicos;
• Fundamento sólido para sustentar ou impugnar retenções com base no artigo 32-A da Lei 6.766/1979;
• Referência para teses de equilíbrio contratual e boa-fé objetiva.

Conclusão taxa de fruição de lote

A decisão do STJ reforça que a taxa de fruição de lote é legítima e plenamente aplicável a contratos firmados sob a vigência da Lei do Distrato.
Ao reconhecer a validade dessa cobrança, mesmo em terrenos não edificados, o Tribunal garante segurança jurídica, equilíbrio contratual e respeito às disposições legais.

Em síntese, a taxa de fruição tornou-se instrumento essencial para harmonizar os direitos de compradores e vendedores, assegurando que a desistência de um contrato imobiliário produza efeitos justos e proporcionais para ambas as partes.

✍️ Por Dr. Onaldo Rosa de Figueiredo

Advogado Salvador Bahia| Especialista em Direito Civil e Imobiliário | Autor de artigos sobre jurisprudência e teoria do direito.

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