Airbnb em condomínio: STJ decide que moradores precisam aprovar a atividade
A prática de disponibilizar apartamentos pelo Airbnb em condomínio residencial virou alvo de uma decisão histórica do Superior Tribunal de Justiça. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ encerrou anos de controvérsia jurídica e fixou um entendimento claro: o uso de imóveis residenciais para estadias de curta duração em plataformas como o Airbnb depende da aprovação de pelo menos dois terços dos moradores do condomínio.
A questão do airbnb em condomínio divide proprietários e síndicos há anos. De um lado, proprietários que enxergam na locação de curta temporada uma legítima forma de exploração econômica da propriedade privada. Do outro, condôminos que reclamam da rotatividade de hóspedes, da insegurança e da descaracterização do ambiente residencial.
O STJ escolheu um lado. E a decisão tem efeitos imediatos sobre quem já opera nesse modelo — e sobre os condomínios que ainda não regulamentaram o tema. Este artigo explica tudo o que proprietário, síndico e condômino precisam saber.
Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu exatamente
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a locação de imóveis por curta temporada, modelo explorado por plataformas como o Airbnb, só é permitida em condomínios residenciais se houver autorização expressa na convenção condominial.
A decisão foi tomada por maioria apertada — 5 votos a 4 — e uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema. O caso teve origem em processo no qual a proprietária de um apartamento buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração, sem necessidade de aprovação em assembleia, ao passo que o condomínio alegava que essa destinação afastava o caráter residencial do prédio.
O voto da relatora: ministra Nancy Andrighi
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, foi direta. Ela citou o artigo 1.351 do Código Civil, que prevê aprovação de dois terços dos condôminos para mudança de destinação, e concluiu que, na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente estava vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.
Para a ministra, o ponto central não é o nome da plataforma. É a natureza da exploração: habitual, profissional e com alta rotatividade de ocupantes. O airbnb em condomínio operado nesses moldes deixa de ser uso residencial e passa a ser exploração econômica — o que exige deliberação qualificada dos condôminos.
Airbnb em condomínio: qual é a natureza jurídica do contrato
Um dos pontos mais inovadores do julgamento foi a qualificação do contrato celebrado por plataformas digitais de hospedagem. A ministra Nancy Andrighi argumentou que esse modelo não se enquadra perfeitamente nem na locação por temporada da Lei do Inquilinato, nem na hospedagem hoteleira tradicional da Lei Geral do Turismo.
O contrato atípico e o que isso muda na prática
Os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis, motivo pelo qual podem ser considerados contratos atípicos.
Essa classificação tem consequências diretas para quem pratica o airbnb em condomínio:
- A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não se aplica integralmente a esses contratos
- O hóspede não tem as proteções do locatário residencial típico
- O regime jurídico é o do Código Civil, especialmente as normas sobre contratos atípicos e direito condominial
- A convenção do condomínio e a assembleia ganham papel central na regulação da atividade
Em outras palavras: quem aluga pelo Airbnb em condomínio está celebrando um contrato que o próprio STJ reconhece como de natureza híbrida — e que, exatamente por isso, exige autorização condominial expressa.
Base legal: o que sustenta a proibição do airbnb em condomínio
A decisão do STJ tem fundamento sólido no Código Civil. Os dispositivos centrais são:
Art. 1.335, I — garante ao condômino o direito de usar e fruir da unidade conforme sua destinação, mas dentro dos limites da convenção condominial. O uso para airbnb em condomínio residencial sem autorização viola esse limite.
Art. 1.336, IV — impõe ao condômino o dever de não usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores. A rotatividade intensa de hóspedes é incompatível com esse dever.
Art. 1.351 — exige aprovação de dois terços dos condôminos para alteração da destinação do condomínio. Foi o dispositivo central do voto vencedor.
Três cenários possíveis após a decisão
A partir do precedente do STJ, o airbnb em condomínio se enquadra em um dos seguintes cenários:
- Convenção silente: atividade vedada por padrão, salvo aprovação de 2/3 em assembleia
- Convenção proibitiva expressa: atividade vedada, sem necessidade de nova deliberação
- Convenção permissiva: atividade autorizada, com ou sem condições específicas aprovadas em assembleia
A corrente vencida: o argumento a favor do proprietário
A decisão não foi unânime, e o argumento da minoria merece atenção. A corrente vencida defendeu que a locação por curta temporada deve ser considerada permitida por padrão, a menos que a convenção a proíba expressamente, argumentando que vedar essa modalidade sem previsão legal equivale a restringir o direito constitucional de propriedade sem amparo normativo suficiente.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva foi além e questionou se o tribunal estaria agindo com precipitação, ao mudar a jurisprudência e restringir um direito constitucional.
Esse posicionamento minoritário importa por razões práticas. Ele pode embasar futuras ações no STF com fundamento no direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF). E demonstra que, em litígios concretos sobre airbnb em condomínio, há teses defensivas disponíveis — especialmente para proprietários que já exerciam a atividade antes da consolidação do precedente.
Airbnb em condomínio: riscos jurídicos que proprietários ignoram
Quem mantém a atividade de airbnb em condomínio sem autorização após esse precedente assume riscos concretos:
Multas condominiais: o descumprimento de vedação convencional ou deliberação assemblear autoriza a aplicação de multas com base no art. 1.336, §2º, do Código Civil.
Ação cominatória: o condomínio pode ingressar com ação judicial para cessação compulsória da atividade, com pedido de tutela de urgência.
Responsabilidade civil pelos hóspedes: o proprietário responde pelos danos causados pelos ocupantes temporários às áreas comuns e a terceiros, com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil.
Risco ao seguro do condomínio: a alta rotatividade pode ser considerada agravamento de risco pelo segurador, com possibilidade de recusa de cobertura em sinistros.
Implicações tributárias: a exploração habitual de airbnb em condomínio pode ser enquadrada como prestação de serviços pela Receita Federal, com obrigações fiscais distintas das da locação residencial comum.
O que proprietários e condomínios devem fazer agora
Para quem já aluga pelo Airbnb em condomínio
O momento exige revisão imediata da situação. O proprietário deve:
- Verificar o texto atual da convenção condominial
- Identificar se há deliberação assemblear sobre o tema
- Avaliar com um advogado os riscos da continuidade da atividade
- Considerar a convocação de assembleia para regularização, se houver interesse dos demais condôminos
Para o condomínio que precisa regulamentar o airbnb
A decisão do STJ reforça a competência da assembleia como foro adequado para tratar do tema. O condomínio pode:
- Proibir expressamente a atividade, com quórum de 2/3
- Autorizar com condições: prazo mínimo de estadia, cadastro de hóspedes, limite de check-ins mensais, responsabilidade solidária do proprietário
- Revisar a convenção para incluir regra específica sobre locação de curta temporada por plataformas digitais
O síndico tem o dever funcional de fazer cumprir a convenção e as deliberações — o que inclui notificar e, se necessário, acionar judicialmente proprietários que descumpram a regra vigente.
Conclusão: airbnb em condomínio agora tem regra clara — e ela é exigente
O STJ encerrou a zona cinzenta. A prática de airbnb em condomínio residencial sem autorização assemblear é, a partir deste precedente, juridicamente irregular — independentemente do silêncio da convenção.
Para o proprietário, o risco de manter a atividade sem respaldo formal é concreto: multas, ações judiciais e responsabilidade civil são consequências reais. Para o condomínio, a decisão é um instrumento a mais para regular, com segurança jurídica, uma prática que afeta diretamente a vida coletiva do edifício.
A decisão certa — seja para autorizar, regulamentar ou proibir o airbnb em condomínio — passa necessariamente por assessoria jurídica especializada e por uma assembleia conduzida dentro das formalidades legais.
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Airbnb em condomínio: perguntas e respostas
1. Airbnb em condomínio residencial é proibido em todo o Brasil? Não de forma absoluta. O STJ consolidou o entendimento de que a exploração frequente e habitual descaracteriza o uso estritamente residencial, e que eventual permissão deve ocorrer por meio de alteração da convenção do condomínio com aprovação por maioria qualificada de dois terços. Onde houver autorização assemblear válida, a atividade é lícita.
2. Se a convenção não proíbe, posso usar meu apartamento para Airbnb em condomínio? Não. O STJ foi claro: o silêncio da convenção não equivale a autorização. A atividade exige aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia para alterar a destinação da unidade.
3. O condomínio pode proibir o Airbnb mesmo depois de já ter tolerado a prática? Sim. O entendimento do STJ também destacou que os condomínios mantêm o poder de proibir a atividade posteriormente, desde que haja aprovação qualificada dos condôminos. A tolerância anterior não gera direito adquirido ao proprietário.
4. O Airbnb (empresa) tem responsabilidade pelo conflito no condomínio? A plataforma atuou como interessada no julgamento, mas o STJ não imputou responsabilidade direta ao aplicativo pelos conflitos condominiais. A responsabilidade recai sobre o proprietário da unidade.
5. A decisão sobre Airbnb em condomínio vale para temporadas curtas e longas? O julgamento tratou da exploração frequente e profissional via plataformas digitais. Locações ocasionais e esporádicas podem ter tratamento jurídico distinto, mas o cenário de maior segurança é sempre obter autorização formal do condomínio antes de qualquer modalidade de locação por temporada.
